23 Компании в рейтинге
8-800-775-35-49 Заказать звонок
Например:
Автокредит реализация имущества

В условиях нестабильной экономической ситуации и колебаний процентных ставок на ипотечные кредиты, переуступка ипотеки становится все более популярным способом приобретения жилья. В данной статье мы подробно рассмотрим, что такое переуступка ипотеки, как ее оформить, какие риски могут возникнуть и что важно знать для безопасного проведения сделки.

Что такое переуступка ипотеки

Переуступка ипотеки — это процесс, при котором заемщик передает свои права и обязанности по ипотечному кредиту другому лицу. С точки зрения законодательства, это обычная гражданская сделка.

Переуступка может быть выгодна как для продавца, так и для покупателя. Продавец может избавиться от долговых обязательств, а покупатель получает возможность приобрести жилье по более низкой процентной ставке, чем текущие рыночные. Всего выделяют 3 основных схемы переуступок:

  • право требования по ДДУ — с физическим лицом заключают договор долевого участия, это значит, что в будущем он получит квартиру в строящемся доме, а данным договором закрепляет свои права;
  • с уже существующими обязательствами по ипотеке — человек покупает жилье, которое уже находится в залоге у банка по ипотечному договору другого лица, при оформлении переуступки меняется заемщик;
  • передача долга по кредитному договору в банке коллекторам — если взыскание задолженности по ипотеке невыгодно банку, он может передать право взыскания коллекторскому агентству, однако, в отношении ипотечных кредитов это происходит редко.

В 2024-2025 годах, когда ставки по ипотечным кредитам могут значительно варьироваться, переуступка ипотеки позволяет избежать высоких затрат на обслуживание нового кредита. Это особенно актуально для тех, кто хочет купить квартиру, но не готов платить по новым, более высоким ставкам.

5 лучших компаний рейтинга

1 Кредитанет

Банкротство физических лиц и ИП

от 3 860 руб./мес. Стоимость около 8 месяцев Оформление банкротства
27 отзывов #бесплатная консультация #гарантия на услуги #работа в выходные #рассрочка
2 БД консалт

Помощь физическим лицам и ИП в списании долгов по Закону №127-ФЗ

от 2 500 руб./мес. Стоимость около 10 месяцев Оформление банкротства
9 отзывов #бесплатная консультация #рассрочка #гарантия на услуги #фиксированная цена
3 Юрист по банкротству физ. лиц Иван Болдырев

Помощь в списании долгов и микрозаймов

от 7 258 руб./мес. Стоимость около 12 месяцев Оформление банкротства
12 отзывов #бесплатная консультация #рассрочка #гарантия на услуги #фиксированная цена
4 Банкирро

Списание долгов по кредитам физических лиц

от 16 000 руб./мес. Стоимость около 12 месяцев Оформление банкротства
7 отзывов #бесплатная консультация #рассрочка #гарантия на услуги #фиксированная цена
5 ДОЛГАМ.НЕТ

Банкротство физлиц и ИП

от 10 000 руб./мес. Стоимость около 12 месяцев Оформление банкротства
5 отзывов #бесплатная консультация #рассрочка #гарантия на услуги #фиксированная цена

Как оформить переуступку ипотеки при покупке жилья

Первое, что важно учесть — купить квартиру в ипотеку по переуступке возможно только в строящемся доме, если у предыдущего собственника уже оформлен договор ДДУ. То есть по сути, на момент заключения договора, вы, как новый собственник, получаете только права на владение будущей квартирой, которая еще строится.

При оформлении такой сделки в ипотеку, необходимо предоставить банку в залог права на выбранный объект. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, залогом становится уже само жилье. Сам ипотечный кредит выплачивает новый собственник согласно условиям кредитного договора.

В общих чертах процесс приобретения квартиры по переуступке происходит следующим образом:

  • Первоначальный дольщик и потенциальный покупатель заключают акт передачи и ДУПТ — договор уступки прав требования.
  • ДУПТ необходимо зарегистрировать в МФЦ. К договору прикладывают пакет документов: паспорта, ДДУ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
  • Происходит расчет между сторонами. Покупатель становится новым дольщиком.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то при переуступке прав необходимо соблюдение еще нескольких условий:

  • внесение первоначального взноса в размере 10-15%;
  • справка о доходах покупателя;
  • справка о полном погашении обязательств по ДДУ прежнего владельца;
  • документы застройщика;
  • документы на объект;
  • соответствие потенциального заемщика требованиям банка.

Также важно отметить, что данный вариант покупки не распространяется на жилье, приобретенное по льготным ипотечным программам. Сделано это для исключения злоупотреблений. Например, если бы семья с детьми оформила льготную ипотеку по ставке в 6%, и решила перепродать жилье лицу, которое не попадает под льготную категорию.

Риски переуступки ипотеки

Покупая права на строящуюся квартиру, вы, соответственно, принимаете на себя и сопутствующие риски.

  1. Ненадежность застройщика — это основной страх всех покупателей новостроек. Проверьте компанию в реестрах застройщиков и проблемных объектов. Изучите отзывы в интернете, на форумах и в социальных сетях (хоть часть из них может быть заказной, реальные проблемы застройщика скрыть невозможно). Пообщайтесь с людьми, которые проживают в уже сданных домах (через форумы или при личной встрече).
  2. Необходимость получить разрешение от банка. Исключение возникает только в том случае, если продавец собирается погасить ипотеку до заключения сделки. Продавец связывается с банком и объясняет, что намерен переоформить обязательства в связи с переуступкой. В это время покупатель собирает необходимые документы. Если банк даст согласие на ипотеку, проблем возникнуть не должно. Важно: не передавайте продавцу деньги, особенно до оформления договора. Все расчеты должны производиться только через эскроу-счет. Иначе продавец может погасить ипотеку "предоплатой" и исчезнуть. В этом случае покупатель останется и без средств, и без жилья — у него не будет договора, права на квартиру останутся у продавца, а факт выплаты денег нужно будет еще доказать.
  3. Переуступка квартиры с долгами также возможна. Здесь есть два варианта. Продавец и застройщик составляют соглашение, по которому продавец оставляет долги за собой, а покупатель отвечает только за регулярные платежи. Это обязательство должно быть нотариально заверено. Или покупатель добровольно принимает на себя долги. Если сумма небольшая, а квартира очень привлекательна, это может быть приемлемым вариантом.
  4. Необходимо согласие супруги/супруга. Будьте внимательны: если квартиру приобрели в браке, ее продажа после развода тоже требует согласия. В противном случае супруг может в любой момент заявить свои права, основываясь на ст. 35 СК РФ о совместной собственности. Убедитесь, что согласие нотариально заверено. В противном случае оно считается недействительным. Это касается случаев, когда указаны паспортные данные и имеются печати, а продавец настаивает, что супруг не против. Если квартиру приобрели до брака, согласие не требуется. В этом случае она не будет считаться совместно нажитой.
  5. Материнский капитал может стать хорошей поддержкой при покупке жилья. Однако переуступка квартиры, приобретенной с его использованием, представляет собой сложную ситуацию. Маткапитал выделяется строго на определенные цели, указанные в ФЗ-256, включая покупку квартиры. Пока квартира не будет получена, обязательства по маткапиталу считаются невыполненными. Продавая недостроенное жилье, в которое были вложены средства маткапитала, вы можете столкнуться с ситуацией, когда государственные деньги уже потрачены, но без конкретных обязательств. Пенсионный фонд может узнать об этом и подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2 УК РФ.
Переведем с юридического на русский: бесплатно ответим на вопросы и поможем подобрать надежную профильную компанию по банкротству.
Спросить юриста

Что важно знать, чтобы провести сделку безопасно

Для минимизации рисков при переуступке ипотеки, следуйте данной пошаговой инструкции:

Шаг 1. Подготовка

  • Убедитесь, что и продавец, и покупатель имеют право на участие в сделке.
  • Если квартира приобреталась в браке, получите согласие супруга.
  • Изучите действующий ипотечный договор на предмет возможности переуступки прав.
  • Убедитесь, что банк разрешает переуступку ипотеки.

Шаг 2. Согласование с банком

  • Продавец должен сначала обратиться в банк для уведомления о намерении переуступить ипотеку.
  • Банк может запросить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.
  • Подождите, пока банк даст официальное согласие на переуступку.

Шаг 3. Подготовка документов

  • Паспортные данные обеих сторон.
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Ипотечный договор и все сопутствующие документы.
  • Согласие банка на переуступку.

Шаг 4. Заключение договора

  • Оформите договор переуступки, в котором четко фиксируются все условия сделки.
  • Убедитесь в наличии всех необходимых подписей и печатей.
  • В некоторых случаях рекомендуется удостоверить договор переуступки у нотариуса.

Шаг 5. Регистрация и расчет

  • Обратитесь в Росреестр для официальной регистрации переуступки прав по ипотечному кредиту.
  • Получите документы, подтверждающие регистрацию сделки.
  • Не передавайте деньги продавцу до полной регистрации договора.
  • Все платежи производите через эскроу-счет или в присутствии нотариуса.
  • Избегайте авансов и предоплат вне официальных расчетов.

По завершении сделки убедитесь, что все условия договора выполнены и нет скрытых долгов. Сохраняйте все документы, связанные со сделкой, включая договоры, квитанции и переписку. Убедитесь, что вы полностью понимаете условия договора и права, которые переходят к вам или передаются вами.

Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на сделках с недвижимостью, чтобы избежать юридических ошибок. Следуя этой инструкции, вы сможете провести сделку по переуступке ипотеки на жилье более безопасно и эффективно.

Часто задаваемые вопросы

Что такое переуступка ипотеки?

Переуступка ипотеки — это процесс передачи прав и обязанностей по ипотечному кредиту от одного лица (продавца) другому (покупателю). Это позволяет покупателю взять на себя ипотечные обязательства по прежним процентным ставкам.

Какие документы нужны для переуступки ипотеки?

Для переуступки ипотеки вам понадобятся следующие документы: паспортные данные обеих сторон, договор купли-продажи квартиры, действующий ипотечный договор, согласие банка на переуступку и любые другие сопутствующие документы, которые могут потребоваться.

Как узнать, разрешает ли банк переуступку ипотеки?

Чтобы узнать, разрешает ли ваш банк переуступку ипотеки, необходимо обратиться в банк с запросом. Обычно банк предоставляет информацию о возможности переуступки и условиях, которые необходимо выполнить для ее осуществления.

Что делать, если банк отказал в согласии на переуступку?

Если банк отказал в согласии на переуступку, вы можете рассмотреть альтернативные варианты, такие как рефинансирование ипотеки или поиск другого банка, который может согласовать переуступку. Также стоит проконсультироваться с юристом для получения профессиональной помощи в данной ситуации.

Комментарии

Татьяна Р.
22.01.2025

Спасибо за советы по безопасной сделке! Особенно важно не передавать деньги до полной регистрации договора. Это действительно может спасти от мошенничества.

Павел
16.01.2025

Я бы хотел узнать, как проверить репутацию застройщика. Есть ли какие-то надежные источники информации?

Анна
11.01.2025

Очень актуальная тема! В условиях нестабильной экономики переуступка действительно может стать хорошим вариантом для покупки жилья.

Елена
10.01.2025

Я бы посоветовала всем обязательно проконсультироваться с юристом перед сделкой. Это может сэкономить много нервов и денег.

Дмитрий
08.01.2025

В статье хорошо описаны этапы оформления. Но что делать, если банк отказывает в согласии на переуступку? Есть ли какие-то варианты?

Ольга
05.01.2025

Я слышала, что переуступка может быть выгодной, но не все банки это допускают. Как узнать, какие банки работают с переуступкой?

Иван
24.12.2024

Интересно, а какие документы нужно собирать для согласования с банком? Не совсем понятно, что именно требуется.

Мария
24.12.2024

Спасибо за информацию! Особенно важно, что вы упомянули о рисках. Я бы не хотела столкнуться с неожиданными долгами.

Алексей
17.12.2024

Очень полезная статья! Я как раз подыскиваю квартиру и думал о переуступке ипотеки. Теперь понимаю, на что нужно обратить внимание.

Есть вопросы о процедуре банкротства?

Напишите нам или закажите обратный звонок — мы поможем.

Выслушаем ситуацию и предложим варианты решения Ваших финансовых проблем.

Задать вопрос
Другие статьи
Подписка на рассылку
Cannot find 'subscribe' template with page ''

Выберите свой город

А Б В Г Д Е Ж З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я
Заказать звонок

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных

Получить бесплатную консультацию

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных

Заявка на добавление компании в рейтинг

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных